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《民法典》普法小课堂:这些事《民法典》怎么说?
2021-11-15

 

《中华人民共和国民法典》被称为“社会生活的百科全书”,让我们跟随本期《民法典》普法小课堂,从案例视角来沉浸式学习《民法典》实施后,这些事《民法典》怎么说?

一、因发生疫情导致不能履行合同,是否均可援用不可抗力免责?

(一)身边案例

20191230日,张先生与妻子李女士同某旅游公司签订旅游合同,预交了团费38800元。2020年年初,新冠肺炎疫情爆发,所选中的旅游目的地已出现确诊病例。2020123日,张先生向旅游公司提出取消行程,125日要求退还全部团费。在遭到旅游公司拒绝后,张先生将某旅游公司诉至人民法院。张先生认为,疫情致使合同目的无法实现,旅游公司应当退还费用;旅游公司认为,旅游并未因疫情受阻,是原告张先生自行放弃出行,应根据合同约定扣除70%的必要费用。

(二)普法讲堂

本案例中,张先生一家确因疫情导致旅游合同无法履行,应认定旅游合同受疫情影响,可适用不可抗力主张解除合同,旅游者和旅游公司均不因此承担违约责任,此时旅游公司应在扣除已向地接社或履行辅助人支付且不可退还的费用后,将余款退还旅游者。

不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况,是法定的免责事由和法定的合同解除事由。不过,这并不意味着受疫情影响的合同均能适用不可抗力来减轻或免除责任,需要进一步根据疫情对合同履行情况的影响程度来具体分析。第一种情况,因依法采取疫情防控措施造成合同不能履行的,可以认定属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力,当事人可依据不可抗力解除合同,主张违约责任的部分或全部免除。第二种情况,受疫情影响,合同可以履行,但继续履行合同对一方当事人显失公平,可以参照情势变更原则处理。情势变更是指合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的,不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的情况。此时,受影响一方提出变更合同或解除合同的,须向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁。

(三)法条链接

《民法典》第180条、第563条、第590

(四)相关拓展

当疫情构成情势变更后,应当如何救济?1)及时书面通知对方并提出主张,告知情势变更的情形,继续履行合同造成明显不公平的情况及依据、合同目的落空等;(2)主动就合同的变更或解除进行友好协商,尽量书面协商,收集和保留可以证明客观变化构成情势变更的证据;(3)及时就变更或解除合同提起诉讼或仲裁。

二、出租人知道承租人转租,超过6个月后,还可以主张转租行为无效吗?

(一)身边案例

宏大公司委托盛世物业有限公司(以下简称“盛世物业”)对其所有的147.63平方米的商铺进行经营管理和出租。2014926日,盛世物业(甲方)与秦艳(乙方)就该商铺签订了《商铺租赁合同书》,合同约定:(1)租赁期限3年,自2014101日起至2017101日止,承租人秦艳一次性支付第一年租金;(2)租赁期间,秦艳若将房屋转租给第三方使用,须事先征得宏大公司同意。

合同签订后,秦艳支付了第二年房租(2015101-2016101日)。20166月份,秦艳将租赁商铺转租给马洪朋。2016101日,盛世物业员工李某向秦艳催要第三年租金,秦艳告知所租房屋已转租给马洪朋。盛世物业向宏大公司披露上述情况后,202036日,宏大公司向承租人秦艳、次承租人马洪朋发出解除租赁合同及限期搬离通知书,要求支付自2016101日起至今的租金及违约金,并限期在2020315日前搬离。2020317日,马洪朋搬离租赁房屋,但没有支付租金。之后,宏大公司便将二人诉至法院。

案件经一审法院、二审法院审理后,判决:(1)承租人支付第三年租赁期内的租金26573元(2016101-2017101日);(2)次承租人马洪朋支付宏大公司租金83558元(2017101-2020317日)。

(二)普法讲堂

《民法典》第718规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。该条款新增了出租人同意转租的推定规则。本案中,宏大公司在知道转租的事实后六个月内没有提出异议,因此宏大公司视为同意转租。依据《民法典》717条,承租人经出租人同意转租的,转租期限超过承租人剩余租赁期限的。超过部分的约定对出租人不具有法律效力,但是出租人与承租人另有约定的除外。《民法典》716条规定,出租人同意承租人转租的,承租人与出租人的租赁合同继续有效。本案中,在租赁期内,秦艳与宏大公司租赁协议有效,承租人秦艳应支付第三年的房租;在秦艳租赁期满后,次承租人马洪朋的租赁为不定期租赁,据宏大公司提出的解除租赁合同及限期搬离通知书,此后租赁费应由马洪朋支付至2020317日。

(三)法条链接

《民法典》第716条、第717条、第718

(四)案例启示

《民法典》第718条新增关于出租人同意转租意思表示推定的规定,值得出租人予以充分重视。在街区商铺出租管理过程中,国有企业作为出租人,即使与承租人的租赁合同中已约定禁止擅自转租,也需要保持关注承租人是否有擅自转租的行为并及时在知道的6个月异议期内以书面形式提出异议,以避免被推定为出租人同意转租行为

三、合同中的格式条款如何产生法律效力?

(一)身边案例

小张在商场购买了一款新手机,随即在微信小程序上快递下单,快递员上门取货后开始运输服务。半个月后,小张发现妈妈并未收到自己购买的手机,经向快递公司咨询后,才发现快递在运输过程中已经丢失。小张很气愤,要求快递公司赔偿购买手机所花费的1600元。快递公司却表示:在微信小程序下单时,《快递服务协议》已清楚标明提醒未保价的物品,最多赔偿1000元。于是小张忙拿出手机证实,才发现《快递服务协议》里,确实用红色黑字体提醒了消费者,未保价快递,赔偿上限为1000元。小张懊悔自己在下单时没仔细看就勾选下单了。

(二)普法讲堂

本案例与合同中的格式条款有关。根据《民法典》第496条第1款的规定,格式条款是当事人为了重复使用预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中,《快递服务协议》中的条款即为格式条款,这些条款是快递公司事先拟定、可重复利用的,消费者并未参与拟定协商。

根据《民法典》第496条第2款规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或说明义务,致使对方没有注意或理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

此案例中,《快递服务协议》的链接用特定的颜色标识,内文也用足以令人警醒的红色字说明了报价及赔偿事宜。因此,快递公司已经尽到了相应的提示说明义务,可以按照协议约定,最高赔付小张1000元,而小张需要为自己的疏忽承担相应的损失。

(三)法条链接

《民法典》第496

(四)案例启示

法律不保护权利上的睡眠者。法律保护积极主张权利的人,我们要有为权利而斗争的意识。生活中我们会遇到许多类似的格式条款,在网购或购买商品时,对于商家提供的格式范本或条款,尤其需要注意加粗、标颜色部分的内容,尽到合理且必要的注意义务,避免为自己的失误买单。

四、合同中同时约定违约金与定金,违约时可以一并主张吗?

(一)身边案例

程某与爱人领证结婚后,在父母的帮助下打算购买由张某所有的一套报价180万元的两居室。双方签订房屋买卖合同时约定:程某需支付给张某10万元定金,如果张某不能及时办理过户手续,需双倍返还。同时,合同约定:无论是基于哪一方的原因导致无法完成过户,有过错的一方需要向对方支付10%的违约金。合同签署后,程某当场转账10万元定金给张某,便开始准备各种材料。谁知,之后张某像失踪一样,杳无音信。程某找到张某后,才得知是张某觉得自己房子对口的小区学评级有所上升,觉得卖便宜了,想反悔。一气之下,程某要求张某马上双倍返还自己的定金20万元,要求张某同时支付违约金18万元。程某的要求合法吗?

(二)普法讲堂

违约金,指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效,又具有惩罚违约人和补偿无过错方当事人的效果。定金是在合同订立或履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。按照《民法典》第588条第1款规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

本案例中,程某与张某签订房屋买卖合同,同时约定了违约金和定金。程某作为守约方,可以选择适用违约金或定金条款,但二者只能选择其一,不能同时适用。需指出的是,若程某选择违约金,张某应返还10万元定金给程某。

此外,当约定的违约金或定金不能抵偿实际损失时,该怎么处理呢?《民法典》第585条规定:“约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”《民法典》第588条规定:“定金不足以弥补 一方违约造成的损失,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。由此,程某若觉得选择定金或违约金不足以弥补所遭受的损失的,可以通过仲裁或诉讼,请求增加定金或违约金数额,弥补多余损失。

(三)法条链接

《民法典》第585条、第588

(四)案例启示

生活中,在签订商品房买卖合同时,当事人需要保留书面的资料,在对方存在违约行为时,守约方需要承担举证实际损失的责任。因此,为避免发生违约金不能抵偿实际损失的情况,需要额外承担举证实际损失的“烦恼”,建议在订立合同时,可适当调高违约金数额,对于守约方是较稳妥的自我保障。

五、业主不交物业费,物业可以停止供电、供水、供燃气吗?

(一)身边案例

广州一小区某业主,因为对物业公司的小区管理有意见,认为物业公司“不配”收物业费,因此拒绝支付物业费。在经过多次催交未果后,该物业公司采取断水、断电等方式,要求业主支付物业费。

(二)普法讲堂

根据合同相对性原则,物业服务合同与供用水合同、供用电合同是各自独立的法律关系,涉及不同的合同当事人。首先,对供用水合同。供用电合同进行分析,《民法典》第648条、654条规定,用水、用电人有义务缴纳水费和电费,供水、供电公司有义务按照约定供水、供电。若用水用电人不履行缴纳水费、电费的义务,享有停水、停电权利的主体是供水、供电公司,而非物业服务企业。其次,对物业服务合同进行分析,物业服务合同是《民法典》新增的合同类别,旨在规范物业服务企业行为,推动业主与物业服务企业之间形成和谐的服务合作关系。物业服务企业应按照物业服务合同约定,提供相应的服务。《民法典》第944条第3款对物业服务企业的催交行为特别进行了规范,规定:“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

(三)法条链接

《民法典》第648条、654条、944

(四)案例启示

需提醒,物业公司采取断水断电等方式催交物业费的行为不可为之。即使,供水公司、供电企业要中止供电供水,也必须要严格按照国家规定的程序执行。法律对业主的基本生存权利给予了有力的法律保障。物业的行为的权利基础应来自于物业服务合同或委托授权,不得擅自扩大权利范围。若业主违反约定逾期不支付物业费,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满后仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。

六、遭遇高空抛物坠物被砸伤,怎么守护我们“头顶上”的安全?

(一)身边案例

某日上午,何某驾车载着11岁的女儿小何途径某小区时,被小区楼顶坠落的一根钢管斜插入车厢,造成小何严重受伤。经鉴定,小何构成3级伤残。何某遂作为小何的法定代理人诉至人民法院,要求该小区物业公司承担赔偿责任。

法院经审理认为,物业公司负有对管理区域内建筑物的公用设施进行检查、维修等职责。事发当日系强台风天气,物业公司因疏于防范,导致小区楼顶构筑物装饰架的一钢柱脱落造成损害事故,应依法承担相应的损害赔偿责任。另外,小何父亲无视风险带小何外出,由此导致损害事故发生,酌定由何某对损害事故承担30%的责任。物业公司向小何赔偿各项损失合计95万元。

(二)普法讲堂

随着城市高楼大厦的增多,高空坠物伤人事件也越来越多,但是,高空坠物伤人往往难以或无法确定肇事者。为此,《民法典》为保护受害人的合法权益,对高空抛物致人损害的责任作了规定。《民法典》第1254条规定,首先,明确规定禁止从建筑物中抛掷物品。其次,从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。再次,物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。最后,增加规定公安机关等有关机关应对高空抛物事件依法及时调查,查清责任人。

(三)法条链接

《民法典》第1254

(四)案例启示

《民法典》特别新增规定,强调物业服务企业等建筑物管理人的安全保障义务。在高空抛物坠物损害侵权事件上,物业服务人应充分认识到履行好安全保障责任的重要性,提高物业工作人员的安全保障意识,落实安全隐患应急处理机制,及时采取必要的安全保障措施,积极规避该类法律风险。


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